{"id":105,"date":"2013-09-19T23:29:57","date_gmt":"2013-09-19T23:29:57","guid":{"rendered":"http:\/\/apie.com.ar\/?p=105"},"modified":"2015-09-14T21:39:33","modified_gmt":"2015-09-14T21:39:33","slug":"ladrillos","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/apie.com.ar\/?p=105","title":{"rendered":"Ladrillos"},"content":{"rendered":"

El flamante Cedin, el certificado en d\u00f3lares que se entregar\u00e1 a quienes ingresen al blanqueo de capitales para adquirir propiedades, tiene dos caras.<\/strong><\/p>\n

\u00a0Por un lado, quiere contribuir a la reactivaci\u00f3n del alica\u00eddo sector inmobiliario y de la construcci\u00f3n. Por otro, supone la resignada aceptaci\u00f3n de que el mercado inmobiliario continuar\u00e1 funcionando, al menos en parte, en d\u00f3lares.
\nHace menos de 40 a\u00f1os, las transacciones inmobiliarias en la Argentina se realizaban en moneda nacional, incluso en momentos de alta inflaci\u00f3n. Esta afirmaci\u00f3n resultar\u00eda una obviedad en cualquier pa\u00eds de la regi\u00f3n, pero en el nuestro genera sorpresa. Esto se debe a que el mercado inmobiliario argentino est\u00e1 dolarizado para las operaciones de compra y venta de propiedades. Esto es, los precios se denominan y miden en d\u00f3lares y las transacciones se realizan en la moneda norteamericana.
\nSuele afirmarse que la moneda tiene tres usos tradicionales: unidad de cuenta (denominar el precio de los bienes y servicios), medio de pago (pagar por bienes y servicios) y reserva de valor (permitir el atesoramiento). En la Argentina fue principalmente en esta \u00faltima funci\u00f3n donde el peso ha perdido m\u00e1s terreno frente al d\u00f3lar. El avance de la divisa norteamericana en los otros dos usos ha sido mucho m\u00e1s modesto: el precio de la mayor\u00eda de los bienes y servicios se sigue nominando en pesos. Y en esa moneda tambi\u00e9n se efect\u00faan las transacciones.
\nExisten excepciones t\u00edpicas como los servicios tur\u00edsticos en el extranjero o algunos bienes importados de alta tecnolog\u00eda. Pero sin lugar a dudas la m\u00e1s llamativa es la de los inmuebles. A pesar de ser dise\u00f1adas y producidas localmente, y tener costos de producci\u00f3n pesificados, una vez construidas las propiedades son vendidas en d\u00f3lares. Este fen\u00f3meno se instal\u00f3 en el pa\u00eds a finales de los setenta y se consolid\u00f3 en la d\u00e9cada siguiente. Se trata de otro de los tantos legados aciagos para el de-sarrollo nacional de la gesti\u00f3n econ\u00f3mica de Mart\u00ednez de Hoz
\nLa dolarizaci\u00f3n del mercado inmobiliario trae, por lo pronto, tres consecuencias negativas. Primero, a nivel simb\u00f3lico, obliga a manejar dos referencias de medida dependiendo del tipo de transacciones que se realice. As\u00ed, se \u201cpiensan en pesos\u201d las transacciones cotidianas, pero se \u201cpiensan en d\u00f3lares\u201d las operaciones de inversi\u00f3n a largo plazo, entre ellas, la compra de una propiedad. Segundo, a nivel cambiario, obliga a disponer de d\u00f3lares billete a quien desee adquirir un inmueble. Tercero, a nivel estructural, contribuye a agravar la escasez de divisas, en tanto determina una innecesaria demanda de d\u00f3lares que reduce las reservas disponibles para sostener el proceso de desarrollo.
\nApoyados en los primeros resultados de un proyecto de investigaci\u00f3n en sociolog\u00eda econ\u00f3mica radicado en el Instituto de Altos Estudios Sociales de la Universidad Nacional de San Mart\u00edn, proponemos una interpretaci\u00f3n acerca de cu\u00e1ndo y por qu\u00e9 comenz\u00f3 este proceso.<\/p>\n

Mart\u00ednez de Hoz<\/strong>
\n\u201cEl Cedin supone que el mercado inmobiliario funcionar\u00e1, en parte, en d\u00f3lares.\u201d<\/p>\n

Tres factores, interrelacionados entre s\u00ed, permiten comprender la aparici\u00f3n de este reemplazo de la moneda local por el d\u00f3lar. Primero, una historia econ\u00f3mica marcada por recurrentes crisis cambiarias y un contexto de inflaci\u00f3n persistente; segundo, la liberalizaci\u00f3n del sistema financiero y cambiario operada en los primeros a\u00f1os de la dictadura; tercero, la liberalizaci\u00f3n del mercado de vivienda llevada adelante entre 1976 y 1979.
\nEn primer lugar, a mediados de los a\u00f1os setenta el pa\u00eds sufr\u00eda un problema de inflaci\u00f3n estructural que, alimentado principalmente por devaluaciones peri\u00f3dicas, tend\u00eda a socavar el poder adquisitivo de la moneda local. En paralelo, en un sistema financiero regulado, el Estado aseguraba tasas de inter\u00e9s reales negativas para desincentivar la renta financiera y estimular las inversiones productivas. Estos dos procesos dificultaban que la moneda nacional cumpliera la funci\u00f3n de reserva de valor en el largo plazo.
\nLo dicho no es condici\u00f3n suficiente para explicar la dolarizaci\u00f3n del mercado inmobiliario, dado que hasta el golpe de 1976 las propiedades se compraban y vend\u00edan en pesos. Aqu\u00ed debe destacarse la existencia de extendidos controles cambiarios que, en el marco de un modelo desarrollista, restring\u00edan la adquisici\u00f3n de divisas para fines especulativos. La liberalizaci\u00f3n cambiario-financiera llevada adelante entre 1977 y 1979 promovi\u00f3 la libre entrada y salida de capitales, la compra y venta de divisas sin justificar su uso, y la libre determinaci\u00f3n de las tasas de inter\u00e9s y los plazos de dep\u00f3sito a t\u00e9rmino. Adem\u00e1s de haber sentado las bases para el inicio del primer ciclo de endeudamiento externo, alent\u00f3 la financiarizaci\u00f3n de la econom\u00eda al ofrecer nuevas alternativas para la obtenci\u00f3n de rentas financieras, incluidas las divisas. As\u00ed, la reforma extendi\u00f3 a un p\u00fablico m\u00e1s amplio la posibilidad de ahorrar en d\u00f3lares.
\nEn tercer lugar, la gesti\u00f3n econ\u00f3mica busc\u00f3 resolver el problema habitacional seg\u00fan la l\u00f3gica del libre mercado, lo cual implic\u00f3 reducir la intervenci\u00f3n clave que el Estado ven\u00eda ejerciendo \u2013con variaciones\u2013 desde 1943 para facilitar el acceso a la vivienda. Entre las medidas que se aplicaron, se destaca la Ley de Normalizaci\u00f3n de Locaciones Urbanas, que tendi\u00f3 a eliminar el control estatal del precio de los alquileres, una pol\u00edtica que durante las \u00faltimas d\u00e9cadas hab\u00eda favorecido claramente a los inquilinos en detrimento de los propietarios.
\nLa dictadura militar esperaba que la liberaci\u00f3n de los precios aumentara la oferta de viviendas, para lo cual tambi\u00e9n estableci\u00f3 beneficios impositivos a la construcci\u00f3n de unidades destinadas exclusivamente al alquiler. Sosten\u00eda que los sectores que no pudieran adquirir una vivienda se ver\u00edan beneficiados por un eventual aumento de la oferta de alquileres y una baja de los precios. De hecho, durante aquellos a\u00f1os la dictadura lanz\u00f3 la campa\u00f1a denominada \u201cAlquilar es elegir\u201d, en la cual promet\u00eda mayor oferta y menores precios.
\nComo parte de las transformaciones operadas en este sector tambi\u00e9n se reform\u00f3 el Banco Hipotecario Nacional para que comenzara a operar como un banco comercial. Desde entonces las tasas aumentar\u00edan al tiempo que su cartera de cr\u00e9ditos hipotecarios ir\u00eda en disminuci\u00f3n. De este modo, el financiamiento para la compra de viviendas qued\u00f3 segmentado entre los cr\u00e9ditos subsidiados del Fonavi para los sectores bajos y los cr\u00e9ditos bancarios comerciales para los sectores medios.<\/p>\n

Dolarizaci\u00f3n<\/strong>
\nLa dolarizaci\u00f3n del mercado inmobiliario comenz\u00f3 en 1977: el 16 de julio de ese a\u00f1o aparecieron los primeros avisos clasificados en el diario La Naci\u00f3n ofreciendo inmuebles valuados en d\u00f3lares. Aunque escasos, marcaban el inicio de un proceso que se extender\u00eda durante los meses siguientes: menos de un a\u00f1o despu\u00e9s casi el 20 por ciento de los avisos clasificados estaba nominado en la divisa norteamericana, y en mayo de 1980, en 9 de cada 10 avisos los precios de las propiedades estaban indicados en d\u00f3lares. En menos de tres a\u00f1os, el mercado inmobiliario se hab\u00eda dolarizado pr\u00e1cticamente por completo (ver cuadro).
\nConcebidos como un bien para preservar valor, hasta entonces los precios de los inmuebles hab\u00edan procurado seguir la inflaci\u00f3n. Pero la mayor disponibilidad de d\u00f3lares resultante de la liberalizaci\u00f3n cambiaria permiti\u00f3 a los vendedores tasar y vender sus propiedades en esa divisa para neutralizar el riesgo de una potencial devaluaci\u00f3n. Las recurrentes crisis cambiarias que hab\u00edan signado el derrotero econ\u00f3mico hasta esa fecha hac\u00edan m\u00e1s atractiva a los propietarios la posibilidad de nominar en d\u00f3lares sus inmuebles.
\nLa Ley de Normalizaci\u00f3n de Locaciones Urbanas impuls\u00f3 este proceso. El incentivo a la construcci\u00f3n de propiedades para alquilar implic\u00f3 subestimar el car\u00e1cter social de la vivienda y afirmar la consideraci\u00f3n de los inmuebles como un activo de inversi\u00f3n alternativo. Adem\u00e1s de obtener una renta por el alquiler, los inversores buscaban garantizar en el largo plazo el valor de esos activos. La dolarizaci\u00f3n de los precios permit\u00eda garantizar ese objetivo, y as\u00ed reducir el impacto patrimonial de las fluctuaciones cambiarias.
\nDe esta forma, la interacci\u00f3n de expectativas econ\u00f3micas, liberalizaci\u00f3n cambiaria y mercantilizaci\u00f3n de los inmuebles deriv\u00f3 en la r\u00e1pida dolarizaci\u00f3n del mercado inmobiliario, la cual, exceptuando una breve retracci\u00f3n en la crisis econ\u00f3mica de 1981\/2, persiste hoy en la Argentina.<\/p>\n

Desdolarizaci\u00f3n<\/strong>
\nA los efectos de contribuir a un debate sobre la desdolarizaci\u00f3n del mercado inmobiliario, nos parece relevante detenernos en tres cuestiones. Primero, contra las interpretaciones que suponen a la dolarizaci\u00f3n como un fen\u00f3meno inevitable o perpetuo, el caso argentino se destaca por su excepcionalidad. Pa\u00edses vecinos que atravesaron por recurrentes crisis cambiarias, como Brasil y Chile, han evitado la dolarizaci\u00f3n de este mercado mediante la utilizaci\u00f3n de referencias monetarias indexadas al \u00edndice de precios como la moneda indexada o la unidad de fomento, respectivamente. Asimismo, en el caso local se trata de un proceso relativamente reciente resultante de causas precisas e identificables. Esto deber\u00eda servir para evitar determinismos simples o fatalistas sobre la evoluci\u00f3n econ\u00f3mica de nuestro pa\u00eds, resaltando que la inflaci\u00f3n no lleva necesariamente a la dolarizaci\u00f3n.
\nSegundo, la instauraci\u00f3n de diversas restricciones cambiarias desde hace un a\u00f1o y medio parecieron sentar las bases de una pesificaci\u00f3n del mercado inmobiliario, aunque la adaptaci\u00f3n a las nuevas condiciones se limit\u00f3 a las unidades nuevas. As\u00ed, en los \u00faltimos meses se ofrec\u00edan inmuebles nuevos en pesos y usados en d\u00f3lares, pero la resistencia de los vendedores a adaptarse a las nuevas condiciones deriv\u00f3 en una ostensible ca\u00edda de las transacciones de compraventa desde 2012. En este contexto, la opci\u00f3n del Cedin parece una capitulaci\u00f3n en el incipiente y largo proceso de desdolarizaci\u00f3n de este mercado.
\nTercero, si la interpretaci\u00f3n oficial suele enfatizar el car\u00e1cter cultural de la dolarizaci\u00f3n de las pr\u00e1cticas econ\u00f3micas en la Argentina, el caso analizado destaca la existencia de factores tanto culturales como materiales. \u201cPensar en d\u00f3lares\u201d es el resultado tanto de una configuraci\u00f3n cultural que desde\u00f1a de la moneda nacional como de estrategias econ\u00f3micas de protecci\u00f3n del valor de los activos construidas en base a expectativas fundadas en diversas experiencias econ\u00f3micas traum\u00e1ticas, que usualmente incluyeron bruscas variaciones cambiarias y que tuvieron consecuencias bien tangibles en la translaci\u00f3n de la riqueza.
\nLa desdolarizaci\u00f3n posible y deseable del mercado inmobiliario, y de las pr\u00e1cticas econ\u00f3micas en general, requiere promover cambios culturales y avanzar hacia la consolidaci\u00f3n de un contexto macroecon\u00f3mico equilibrado, en especial en lo relativo al tipo de cambio y la inflaci\u00f3n. Se trata de objetivos de largo plazo y avance lento, que conviene iniciar como pol\u00edticas de Estado en momentos de estabilidad y no como reacciones ante coyunturas econ\u00f3micas desfavorables<\/p>\n\n\n\n\n\n\n
\n

Inmuebles en venta en Barrio Norte (Capital Federal), seg\u00fan moneda, fechas seleccionadas.<\/p>\n

Fecha<\/strong><\/p>\n<\/td>\n

\n

D\u00f3lares<\/strong><\/p>\n<\/td>\n

\n

Pesos<\/strong><\/p>\n<\/td>\n

\n

Total<\/strong><\/p>\n<\/td>\n

\n

D\u00f3lares<\/strong><\/p>\n<\/td>\n

\n

Pesos en %<\/strong><\/p>\n<\/td>\n

\n

Total en %<\/strong><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

20\/05\/1978<\/p>\n<\/td>\n

\n

18<\/p>\n<\/td>\n

\n

78<\/p>\n<\/td>\n

\n

96<\/p>\n<\/td>\n

\n

19<\/p>\n<\/td>\n

\n

81<\/p>\n<\/td>\n

\n

100%<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

20\/05\/1979<\/p>\n<\/td>\n

\n

68<\/p>\n<\/td>\n

\n

53<\/p>\n<\/td>\n

\n

121<\/p>\n<\/td>\n

\n

56<\/p>\n<\/td>\n

\n

44<\/p>\n<\/td>\n

\n

100%<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

24\/05\/1980<\/p>\n<\/td>\n

\n

119<\/p>\n<\/td>\n

\n

13<\/p>\n<\/td>\n

\n

132<\/p>\n<\/td>\n

\n

90<\/p>\n<\/td>\n

\n

10<\/p>\n<\/td>\n

\n

100%<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Fuente: Diario La Naci\u00f3n, avisos clasificados, varias fechas. Nota: Del \u00fanico diario de tirada nacional cuyos clasificados est\u00e1n disponibles de manera sistem\u00e1tica, se eligi\u00f3 el barrio de la Capital que posee mayor cantidad de avisos. Se relevaron los anuncios correspondientes a d\u00edas de fin de semana de la segunda quincena de mayo. Los ofrecimientos sin indicaci\u00f3n de precio fueron descartados.<\/p>\n

Por\u00a0Alejandro Gaggero <\/strong>
\nInvestigador, docente CONICET-Idaes\/Unsam<\/strong><\/p>\n

Pablo Nemi\u00f1a<\/strong>
\nDoctor en Ciencias Sociales Conicet-Idaes\/UnsamFlacso<\/strong>.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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